Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Rejimi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) çerçevesinde kira hukuku, özellikle konut arzında yaşanan daralma ve ekonomik dalgalanmalar neticesinde, sözleşme serbestisi ilkesinden ziyade kamu düzenini ve sosyal devlet ilkesini önceleyen bir yapıya bürünmüştür. Kira bedellerine getirilen yasal sınırlamalar ve mülkiyet hakkının özüne müdahale teşkil eden geçici rejim uygulamaları, kiraya veren ile kiracı arasındaki dengeleri sarsmış; bu durum tahliye taahhütnamesini uyuşmazlıkların çözümünde stratejik bir enstrüman haline getirmiştir. Tahliye taahhüdü, özü itibarıyla kiracının tahliye iradesini somutlaştıran tek taraflı bir tasarruf işlemi olmakla birlikte, geçerliliği sıkı şekil şartlarına tabidir. İşbu makale kapsamında, kira artış rejiminin hukuki sınırları ile tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik kriterleri, güncel yargı içtihatları ve doktrindeki görüşler ışığında değerlendirilerek incelenmektedir.

         Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Geçersizlik Halleri

TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmü havi olup kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği ancak boşaltmadığı hallerde, kiraya verene doğrudan tahliye davası açma veya icra takibi başlatma yetkisi verilmektedir. Tahliye taahhütnamesi, özü itibarıyla kiracının taşınmaz üzerindeki zilyetliğini sona erdirme iradesini somutlaştıran tek taraflı bir tasarruf işlemidir. Ancak bu belgenin hukuki geçerliliği, sadece şekli bir yazılılık şartına değil, imza anındaki irade özgürlüğüne ve zamanlama kriterine sıkı sıkıya bağlıdır.

Doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında kabul edilen en temel geçerlilik şartı, taahhüdün kira sözleşmesiyle eş zamanlı değil, sözleşmenin kurulmasından “makul bir süre sonra” verilmiş olmasıdır. Konut ihtiyacı baskısı altındaki bir kişinin, henüz taşınmaza yerleşmeden imzaladığı taahhütler, taraflar arasındaki güç dengesizliği nedeniyle sakat kabul edilmektedir. Bu noktada, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2025 tarihli ve E. 2025/366, K. 2025/4228 ilamında; “Öte yandan, taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinde, tahliye tarihi olarak kararlaştırılan 15.12.2019 tarihinden sonra yeni bir sözleşme düzenlemeksizin, kira ilişkisinin bir yıl süre ile uzatıldığı ve kararlaştırılan tahliye tarihinin geçmiş kira dönemi içerisinde kaldığı, bu haliyle yenilenen kira dönemi içerinde bu hususta yeni bir anlaşmanın bulunmadığı anlaşılmaktadır. kanunda öngörülen tahliye nedenlerinin bulunmadığı, tahliye tahhüdünün yenilenen kira dönemi öncesine ait bulunduğu anlaşılmakla…” şekilde karar verilmiştir. Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere, tahliye taahhütnamesi sadece verildiği kira dönemi için hüküm doğurmaktadır. Eğer tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılan tahliye tarihi geçtikten sonra taraflar yeni bir sözleşme yapmaksızın kira ilişkisini sürdürmüşlerse, o taahhütname “geçmiş kira dönemi içerisinde” kalmış sayılır. Yenilenen kira dönemi için yeni bir taahhüt alınmadığı sürece, eski tarihli belgeye dayanarak tahliye gerçekleştirilemez.

İspat yükü kural olarak kiracıda olsa da sözleşme tarihi ile taahhüt tarihinin aynı gün olması durumu, belgenin kendiliğinden hükümsüz sayılması sonucunu doğurmaktadır. Uygulamada mülk sahiplerinin bu engeli aşmak adına taahhütname tarihini boş bırakarak kiracıya imzalattığı sıkça görülmektedir. Hukuk genel kurullarınca kabul edilen “beyaz imza” karinesi uyarınca, boş kağıda imza atan şahıs bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Ancak kiracı, bu boşluğun taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde veya hileyle doldurulduğunu delille ispat edebilirse, belgenin geçersizliğini sağlayabilir. Ayrıca TBK’nın 37. maddesi kapsamında, taahhüdün “evden çıkarılma” veya “sözleşme yapılmaması korkusuyla” (ikrah) imzalatıldığı ispat edilirse, irade fesadına dayalı iptal hakkı gündeme gelir. Bu durumda, korkunun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde iptal davası açılması veya bu durumun bir def'i olarak ileri sürülmesi şarttır.

        Sonuç

Konut piyasasındaki ekonomik hareketlilik, kira hukukunu yargısal denetimin en yoğun hissedildiği alanlardan biri haline getirmiştir. Kira bedellerindeki fahiş artışlar karşısında mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında kurulan denge, bugün gelinen noktada hem kiracıyı koruyan hem de kiralayanın ekonomik haklarını gözeten dinamik bir içtihat düzeniyle yönetilmektedir. Tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusunda Yargıtay’ın güncel yaklaşımı, taahhüdün ancak verildiği dönem için hüküm doğuracağı yönündedir. Eğer taahhütnamede belirlenen tarihten sonra taraflar yeni bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürmüşlerse, o taahhüt artık “geçmiş dönemde kalmış” sayılmaktadır. Bu yaklaşım, eski tarihli belgelerin bir “tahliye baskısı” olarak kullanılmasını engelleyerek hukuk güvenliğini sağlamaktadır. Diğer bir önemli nokta ise, hukuki işlemlerin yapıldıkları andaki şartlara göre değerlendirilmesidir. Bir taahhütname, imzalandığı an itibarıyla tüm yasal şartları taşıyorsa geçerliliğini korur ve sonradan ortaya çıkan durumlar bu geçerliliği geriye dönük olarak bozmaz. Ancak maddi hukuk açısından geçerli olan bu belgelerin, tahliye sürecinde tarafların tamamına usulüne uygun şekilde yöneltilmesi, sürecin hukuki sıhhati açısından vazgeçilmez bir zorunluluktur.