Olağanüstü Fesih Taleplerinde “Objektif Çekilmezlik” Kriteri
- JurisNote
- 13 Mar
- 3 dakikada okunur
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNDEN TBK’NIN 331. MADDESİ KAPSAMINDA OLAĞANÜSTÜ FESHE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/3126, K. 2025/4810 sayılı ve 15.08.2025 tarihli kararı, Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih mekanizmasının uygulanma şartlarına ilişkin önemli değerlendirmeler içermektedir. Karar, 12.03.2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır
Maddi Vakıaların Özeti ve Uyuşmazlığın Gelişimi
İncelemeye konu uyuşmazlıkta taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesinin akdedildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiraya veren vekili, TBK’nın 331. maddesi kapsamında öngörülemeyen mücbir sebeplerin ortaya çıktığını, bu sebepler nedeniyle kira ilişkisinin devamının müvekkili bakımından çekilmez hale geldiğini ileri sürmüş; yasal fesih bildirim sürelerine uygun şekilde sözleşmenin feshedildiğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı kiracı vekili ise davanın reddini savunmuştur.
Uyuşmazlık, davacı tarafça ileri sürülen olguların TBK’nın 331. maddesi çerçevesinde “önemli sebep” niteliği taşıyıp taşımadığı ve kira ilişkisinin devamının objektif ölçütler çerçevesinde taraf bakımından çekilmez hale gelip gelmediği noktasında toplanmaktadır.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, incelemeye konu kararında öncelikle TBK’nın 331. maddesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmuş; anılan düzenlemenin, sözleşmeye bağlılık ilkesinin (“pacta sunt servanda”) istisnasını teşkil eden olağanüstü bir sona erme mekanizması niteliğinde olduğunu açık biçimde vurgulamıştır.
TBK’nın 331. maddesi uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi açısından çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, kanuni fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi her zaman ileriye etkili olarak feshedebilir. Daire, kira sözleşmelerinin sürekli borç ilişkisi doğuran yapısı gereği, dürüstlük kuralı çerçevesinde taraflardan birinin sözleşmeyle bağlı kalmasının artık kendisinden beklenemeyeceği durumlarda olağanüstü fesih hakkının gündeme gelebileceğini kabul etmiştir. Bununla birlikte işbu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK’nın 331. maddesi kapsamında aranan “çekilmezlik” unsurunun genişletici yorum yoluyla uygulanamayacağını; söz konusu hükmün taraflara sınırsız ve keyfî bir fesih imkânı tanımadığını, aksine dar yorumlanması gereken istisnai bir hukuki mekanizma niteliğinde bulunduğunu açık biçimde ortaya koymuştur.
Kararda özellikle, taraflar arasında ortaya çıkan her uyuşmazlığın, her menfaat çatışmasının veya her subjektif memnuniyetsizliğin olağanüstü fesih sebebi olarak değerlendirilemeyeceği vurgulanmıştır. Bu kapsamda “çekilmezlik” olgusunun; subjektif rahatsızlık ölçütüne göre değil, sözleşme ilişkisinin devamının dürüstlük kuralı çerçevesinde objektif olarak sürdürülemez hale gelip gelmediği esas alınarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay’ın benimsediği yaklaşım, TBK’nın 331. madde hükmünün kira ilişkisinden çıkmak isteyen taraf bakımından alternatif bir tahliye mekanizmasına dönüştürülmesini engellemeye yöneliktir. Nitekim Daire, olağanüstü fesih kurumunun yalnızca istisnai ve ağırlaşmış koşullar altında başvurulabilecek bir hukuki imkân olduğunu; bu nedenle her somut olay bakımından sıkı bir değerlendirme yapılmasının zorunlu bulunduğunu ortaya koymuştur.
Kararda ayrıca, olağanüstü feshe dayanak teşkil eden önemli sebeplerin soyut, genel veya afaki iddialarla ileri sürülmesinin yeterli olmayacağı; kira ilişkisinin devamının neden objektif olarak çekilmez hale geldiğinin somut vakıalar ve elverişli delillerle ortaya konulması gerektiği ifade edilmiştir. Bu yönüyle karar, TBK’nın 331. maddesi kapsamında ileri sürülen olağanüstü fesih taleplerinin sıkı bir yargısal denetime tabi tutulması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Kararın usul hukuku bakımından dikkat çeken yönlerinden biri de incelemenin “kanun yararına temyiz” yolu kapsamında gerçekleştirilmiş olmasıdır. İlk derece mahkemesince verilen kararın kesin nitelikte olduğu anlaşılmakla birlikte, Adalet Bakanlığı’nın istemi üzerine dosya Yargıtay incelemesine taşınmıştır. Bu durum, kararın yalnızca somut uyuşmazlık bakımından değil; TBK’nın 331.madde hükmünün uygulama sınırlarının belirlenmesi ve içtihat birliğinin sağlanması bakımından da önem taşıdığını göstermektedir.
Sonuç
Kanaatimizce incelemeye konu karar, TBK’nın 331. maddesi çerçevesinde düzenlenen olağanüstü fesih kurumunun uygulama sınırlarının belirlenmesi bakımından önem arz etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu kararıyla; taraflar arasında ortaya çıkan olağan uyuşmazlıkların, geçici menfaat çatışmalarının veya subjektif huzursuzlukların kira ilişkisini sona erdirmek bakımından tek başına yeterli olmayacağını açık biçimde ortaya koymuştur. Buna karşılık olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için, sözleşme ilişkisinin devamının dürüstlük kuralı çerçevesinde objektif olarak katlanılamaz hale geldiğinin somut biçimde ortaya konulması gerektiği kabul edilmiştir.
Karar bu yönüyle, bir taraftan sürekli borç ilişkilerinde tarafların olağanüstü durumlar karşısında korunmasına imkân tanımakta; diğer taraftan sözleşmeye bağlılık ilkesini muhafaza ederek TBK 331. madde hükmünün genişletici ve keyfî biçimde uygulanmasının önüne geçmektedir. Özellikle uygulamada olağanüstü fesih kurumunun alternatif bir tahliye yolu olarak işletilmesine yönelik eğilimler dikkate alındığında, Yargıtay’ın benimsediği dar yorum yaklaşımının hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkeleri bakımından önem taşıdığı değerlendirilmektedir.
Saygılarımızla,
JurisNote
Yorumlar