Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nde Kritik Değişiklikler

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) yapılan değişiklikler ile kentsel dönüşüm süreçlerinin karar alma, uygulama ve satış aşamalarında önemli yapısal dönüşümler gerçekleştirilmiştir. Bu değişikliklerin temel amacı, uygulamada sıkça karşılaşılan tıkanıklıkları ortadan kaldırmak, dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve çoğunluk iradesini daha etkin hale getirmektir.

B.         Tapu Tescil Düzeni ve Hukuki Güvence

Değişiklikler kapsamında öne çıkan ilk husus, riskli yapıların yıkılmasından sonraki tapu tescil sürecidir. Yeni düzenleme ile riskli yapının yıktırılmasını müteakip tapu kütüğündeki “riskli yapı” şerhi terkin edilecektir. Ancak taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) kapsamındaki statüsünün devam ettiğini gösteren yeni bir belirtme kayda işlenecektir. Bu düzenleme ile riskli yapı şerhinin kaldırılmasının taşınmazın Kanun kapsamı dışına çıktığı şeklinde yorumlanmasının önüne geçilmiş; dönüşüm sürecinin hukuki rejiminin devam ettiği açıkça ortaya konulmuştur. Bu yeni belirtme, taşınmazın hukuki rejiminin riskli yapı şerhinden bağımsız olarak Kanun kapsamında devam ettiğini tapu sicili üzerinde açıkça görünür hale getirmektedir.

C.        Karar Alma ve Uygulama Süreçleri

Kentsel dönüşüm süreçlerinde gerçekleştirilen en köklü değişikliklerden biri de karar alma mekanizmalarına ilişkindir. Önceki uygulamada riskli yapının akıbetine dair kararlar için yıkım şartı aranırken, yeni düzenleme ile riskli yapıların yıkılmış olma şartı aranmaksızın süreçlerin başlatılabilmesine olanak tanınmıştır. Buna göre; riskli alanlar, rezerv yapı alanları veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde; tevhit, ifraz, tescil, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tüm işlemler, arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karara bağlanabilecektir.

Maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının yapılması ve kararların alınmasına ilişkin usuller ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlenmiştir. İlanların muhtarlıkta, bina kapısında veya duyuru panosunda yapılması ya da noter aracılığıyla bildirilmesi yasal birer seçenek olarak sunulmuştur. Toplantının, arsa payları oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılması ve kararların yine salt çoğunlukla alınması gerekmektedir. Maliklerin toplantıya davet süreci; muhtarlıkta ilan, bina kapısına asılma veya noter kanalıyla bildirim seçenekleriyle esnekleştirilmiştir. Salt çoğunlukla alınan kararlar yazılı bir tutanakla imza altına alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere anlaşma şartlarını içeren teklif; e-tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebliğ edilir. Bu bildirimle birlikte azınlık maliklere, çoğunluğun aldığı karara ve anlaşma şartlarına katılmaları için yasal bir davet yapılmış olur. Bu yasal davete ve tebliğe rağmen, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa paylarının satış süreci başlatılabilmektedir. Bu düzenleme ile çoğunluk iradesi belirleyici hale getirilmiş; azınlık maliklerin süreci fiilen bloke edebilme imkânı sınırlandırılmıştır. Azınlık ya çoğunluğun aldığı karara ve şartlara tabi olup sürece dahil olacak ya da payının Kanun kapsamında rayiç bedel üzerinden satış süreci ile karşı karşıya kalacaktır.

Yönetmelik’te ayrıca, riskli yapı bulunan parsellerin boş parsellerle birlikte tevhit edilerek değerlendirilmesi halinde boş parseller bakımından oybirliği şartı korunmuştur. Bu durum, salt çoğunluk sisteminin mutlaklaştırılmadığını; riskli yapı statüsüne sahip olmayan taşınmazlar bakımından malik iradesinin daha güçlü korunduğunu göstermektedir.

Tapu harç ve ücret muafiyetleri bakımından getirilen oranlama sistemi, muafiyet uygulamasını riskli yapı alanı ile sınırlı hale getirmiş; özellikle tevhit ve imar hakkı aktarımı işlemlerinde maliyet hesaplamasını daha teknik bir zemine taşımıştır.

Azınlık maliklere ait arsa payının satışı sürecinde, öncelikle diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satış yapılması esası korunmuş; paydaşlara satışın mümkün olmaması halinde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedelin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”), İdare veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (“TOKİ”) tarafından ödenmek suretiyle payların satın alınması öngörülmüştür. Riskli yapılarda ise, yapılan anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü kişilere satış yapılabilmesine imkan tanınmıştır. Buna paralel olarak, yapı ruhsatı başvurusu öncesinde satış süreci için ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuru yapılmış olması zorunlu hale getirilmiş; idarelerin bu hususu re’sen denetlemesi öngörülmüştür.

Bu düzenlemeler, inşaat şirketleri açısından dönüşüm sürecinin her aşamasında usule uygunluğun ve belgelendirmenin kritik hale gelmesi sonucunu doğurmaktadır. Şirketlerin, maliklerin toplantıya usulüne uygun şekilde davet edildiğini, toplantının yapıldığını ve kararların arsa payı oranına göre salt çoğunlukla alındığını gösteren belgeleri eksiksiz şekilde temin etmesi gerekmektedir. Bildirim süreçlerinde yapılacak bir usul hatası, pay satışlarının ve buna bağlı işlemlerin hukuki geçerliliğini tartışmalı hale getirebilecektir.

D.        Yükleniciler İçin Denetim ve Finansal Düzenlemeler

Uygulayıcılar ve inşaat şirketleri bakımından en dikkat çekici yeniliklerden biri de yapı ruhsatı öncesi getirilen denetim yükümlülüğüdür. Yapı ruhsatı başvurusu yapılmadan önce, salt çoğunlukla alınan kararın ve teklifin ilgililere tebliğ edildiğinin ve pay satışı için gerekli başvuruların yapıldığının İdare tarafından resen denetlenmesi şartı getirilmiştir. Bu durum, şirketlerin süreç yönetiminde “kusursuz belge düzeni” kurmasını zorunlu kılmaktadır. Öte yandan, sektörün finansal yükünü hafifletmeye yönelik olarak eklenen geçici madde uyarınca; 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamındaki müteahhit teminatları, talep edilmesi halinde yeni belirlenen %6 oranına göre revize edilebilecektir. Sonuç olarak bu yeni hukuki rejim hem malikler hem de yükleniciler için süreç takibini ve usule uygunluğu en üst düzeyde kritik hale getirmiş, kentsel dönüşümü daha öngörülebilir ve hızlı bir zemine taşımıştır.

E.         Sonuç

Sonuç olarak, yapılan Yönetmelik değişiklikleri ile kentsel dönüşüm uygulamalarında çoğunluk iradesi belirleyici hale getirilmiş; buna paralel olarak hem inşaat şirketleri hem de maliklerin daha dikkatli, bilinçli ve belgeli hareket etmesi zorunlu hale gelmiştir. Sürecin her aşamasında usule uygunluk, sürelerin takibi ve yazılı belgelerin eksiksizliği, dönüşüm uygulamalarının hukuka uygun ve öngörülebilir şekilde ilerlemesinin temel koşulu olarak öne çıkmaktadır. Bu kapsamda, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarının önüne geçilmesi adına, sürecin en başından itibaren uzman bir teknik ve hukuki destekle yürütülmesi tavsiye edilmektedir.